Gia đình tôi có 2 mẫu đất không canh tác, cho người cùng xã thuê lại 5 năm để trồng rau màu. Vì là người làng, quen biết nên cũng tin tưởng không lập hợp đồng, chỉ có giấy viết tay ghi thời hạn thuê và tiền thuê. Năm nào anh ấy cũng trả tiền đúng hẹn.
Năm nay, tháng 10 hết hợp đồng, tôi đã nhắc trước hẳn 4 tháng, dặn thu hoạch nốt vụ cuối và bàn giao mặt bằng theo đúng thỏa thuận. Song đầu tháng 10, anh ta vẫn canh tác thêm một vụ su hào, bí ngòi.
Tôi nói đã có sẵn kế hoạch mới với đất này, ràng buộc với đơn vị khác. Nếu anh ta không trả đất đúng hạn, tôi sẽ vi phạm hợp đồng với đối tác mới, vừa thất tín, vừa lỡ việc, tôi cũng phải đền bù.
Đến ngày hết hợp đồng thì hoa màu đã cứng cây, ra củ ra trái giữa chừng nhưng anh ta không mở lời với tôi một câu, còn rêu rao là tôi làm mình làm mẩy để tăng giá thuê chứ làm gì có kế hoạch đối tác gì. Điều này khiến tôi rất bất bình.
Tôi nói nếu anh không thu dọn hoa màu, chính tôi sẽ là người phá để đòi lại đất. Người thuê bảo: "Ông phá thì ông đi tù".
Xin hỏi đây là đất của tôi, tôi có quyền đòi lại từ người thuê chây ỳ theo cách đó không? Chẳng lẽ bây giờ tôi cứ phải chịu để cho anh ta đợi hết vụ hoa màu mới được sao?
Khi hợp đồng thuê đất hết hạn nhưng bên thuê cố tình chây ì, chủ đất được phép thực hiện biện pháp nào để đòi lại đất đúng luật? Việc tự ý phá hoa màu, cây trồng hoặc tài sản của bên thuê có bị coi là hành vi hủy hoại tài sản và bị xử lý hình sự không?
Xin được luật sư tư vấn cách giải quyết đúng để tôi bảo vệ quyền lợi của mình.
Độc giả Trọng Lân
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của pháp luật đất đai, chủ đất có quyền đòi lại đất khi hợp đồng thuê hoặc giấy tờ thuê đất đã hết hạn thuê. Cụ thể:
Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên (Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật (Khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại (Điều 493 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Từ các quy định trên, khi hết hạn thuê, người thuê buộc phải giao trả đất; chủ đất có quyền nhận lại đất, yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại, đồng thời phải hoàn thành các nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến đất.
Nếu hai bên có nhu cầu tiếp tục thuê, hợp đồng mới hoặc thỏa thuận gia hạn phải lập thành văn bản. Trường hợp bên thuê không trả lại đất, vẫn tiếp tục sử dụng mà không có thỏa thuận gia hạn, hành vi này bị xem là chiếm giữ đất trái phép.
Đây là căn cứ để chủ đất khởi kiện hoặc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết, tiến hành cưỡng chế thu hồi đất.
Tuy nhiên, nếu trên đất còn tài sản hoặc hoa màu của bên thuê mà chủ đất tự ý phá bỏ hay lấy đi là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị phạt hành chính hoặc xem xét trách nhiệm hình sự tùy thuộc hành vi cụ thể.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chủ đất nên thực hiện trình tự sau:
Trước tiên bạn gửi thông báo bằng văn bản cho bên thuê, nêu rõ thời điểm hết hạn hợp đồng, yêu cầu thu hoạch và bàn giao mặt bằng trong thời hạn nhất định, kèm theo các giấy tờ liên quan.
Tiếp theo, lập biên bản kiểm kê hiện trạng và tài sản trên đất, có sự chứng kiến của người làm chứng hoặc có thể lập vi bằng. Nếu bên thuê vẫn không tự nguyện giao đất, chủ đất có thể yêu cầu UBND xã, phường nơi có đất tổ chức hòa giải. Biên bản hòa giải sẽ là chứng cứ quan trọng nếu vụ việc buộc phải đưa ra cơ quan tòa án giải quyết.
Trường hợp hòa giải không thành, chủ đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu trả lại đất và bồi thường thiệt hại. Đồng thời có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc người thuê ngừng canh tác hoặc không gieo trồng mới.
Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án dân sự sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi đất và xử lý hoa màu theo quy định.
Luật sư Nguyễn Thị Phương Hoa
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội
Nguồn:
