Một nguyên tắc bất thành văn trong pháp luật về dân
sự, một tài sản không được phép bán 2 lần. Chủ tài sản sau khi đã bán
cho người khác (việc mua bán có thể bằng miệng, bằng văn bản, bằng văn
bản có công chứng, chứng thực) xét về bản chất thì tài sản đó đã thuộc
chủ quyền của người mua.
Do vậy, nếu “chủ tài sản” tiếp tục bán cho người khác
thì giao dịch mua bán lần thứ hai này bị vô hiệu, người bán có thể bị
xem xét trách nhiệm hình sự về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và cơ
quan pháp luật buộc họ phải hoàn trả cho bên mua số tiền đã nhận và phải
bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua (Điều 137 Bộ luật Dân sự).
Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất, đây là tài sản
theo quy định của pháp luật được cấp giấy chứng nhận (thường gọi là sổ
đỏ) thì không phải mọi trường hợp quyền sử dụng đất được bán 2 lần thì
hợp đồng trước có hiệu lực pháp luật và hợp đồng sau bị vô hiệu.
Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành, người đã được cấp sổ đỏ mà vì một lý do nào đó bị
mất thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ mới. Các
thông tin về chủ sử dụng, diện tích, ranh giới của thửa đất ghi trên sổ
đỏ mới vẫn giữ nguyên. Thông tin số sổ thì được ghi theo số phôi (bìa)
mới, ngày cấp thì được ghi theo ngày cấp lại.
Sau khi chủ sử dụng được cấp sổ đỏ mới thì sổ đỏ cũ
(bị mất, thất lạc, hư hỏng) đương nhiên hết giá trị. Các giao dịch liên
quan đến sổ đỏ này đương nhiên bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp
luật (điểm b khoản 1 Điều 122 và Điều 128 Bộ luật Dân sự) và người bán
có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo.
Do vậy, một thửa đất có 2 sổ đỏ và được bán cho hai
người khác nhau thì để xác định hợp đồng nào có hiệu lực và hợp đồng nào
không có hiệu lực chúng ta không thể căn cứ vào thời điểm mua bán mà
cần căn cứ hợp đồng được giao kết theo sổ đỏ nào. Nếu hợp đồng được giao
kết theo sổ đỏ đang có giá trị pháp luật (trường hợp này là sổ đỏ mới)
thì hợp đồng này có hiệu lực pháp luật, không bị vô hiệu và ngược lại.
Kể cả trường hợp hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực nhưng các
bên giao kết theo sổ đỏ đã hết giá trị thì hợp đồng này vẫn bị coi là vô
hiệu.
Trên thực tế tình trạng chủ sử dụng đất không mất sổ
đỏ nhưng báo mất và xin cấp lại sổ đỏ sau đó lừa đảo chiếm đoạt tài sản
đã từng xảy ra song không nhiều. Do quyền sử dụng đất thường có giá trị
lớn nên nếu bị phát hiện, người bán sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự
và mức hình phạt là rất nghiêm khắc.
Tuy nhiên, để biết được sổ đỏ mà các bên đang giao
dịch có phải là sổ đỏ duy nhất của người bán hay không thì người mua có
thể kiểm tra bằng một vài cách dưới đây:
Thứ nhất, xem xét nhân thân người bán có thuộc diện tin tưởng được hay không?
Thứ hai, xem có dấu hiệu nào thể hiện yếu tố bất
thường trong quá trình giao dịch mua bán như việc mua bán giấu giếm, lén
lút, vội vã, giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường hay không. Đồng
thời cũng có thể tìm hiểu qua những người hàng xóm láng giềng (nếu có)…
Thứ ba, người mua có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên
và Môi trường tại nơi có đất để kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo các quy định hiện hành, chỉ người
đứng tên trên sổ đỏ hoặc những người có liên quan như đang có tranh
chấp, thừa kế… mới được Phòng tài nguyên và môi trường cung cấp thông
tin.
Luật sư Vũ Tiến Vinh Công ty Luật Bảo An 41 Trần Hữu Tước, Đống Đa, Hà Nội
|