Muốn vay được tiền, tôi phải làm giấy chuyển nhượng đất này cho anh trai để dùng giấy tờ đó thế chấp vay tiền hộ, vì anh ấy không bị nợ xấu.

Xin hỏi, có phương án nào mà bảo vệ được mình, mai này không bị mất miếng đất đó không. Tôi xin được tư vấn và cảm ơn!

Độc giả Đức An

Luật sư tư vấn: 

Theo quy định của pháp luật về tín dụng cũng như quy định riêng của mỗi ngân hàng thì khi khách hàng thuộc diện nợ xấu sẽ rất khó vay vốn kể cả trường hợp có tài sản bảo đảm. Họ cũng không dễ dàng, thậm chí là không thể bảo lãnh cho người khác vay vốn bằng tài sản bảo đảm của họ bởi mục tiêu hoạt động của ngân hàng là an toàn, hiệu quả và thông suốt.

Với mục tiêu đó, các ngân hàng sẽ ưu tiên các khoản vay có khả năng thanh toán đúng hạn thay vì các khoản vay có tài sản bảo đảm nhưng thiếu khả năng thanh toán. Do vậy, những cá nhân, tổ chức có lịch sử tài chính không tích cực sẽ rất khó tiếp cận các khoản vay.

Việc thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để bản thân/người khác vay vốn ngân hàng luôn tiềm ẩn rủi ro bị ngân hàng phát mại (mất đất) khi không trả nợ đúng hạn. Không có cách nào được cho là an toàn, vừa có thể vay được vốn mà lại vừa không bị phát mại tài sản bảo đảm khi người vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Đối với trường hợp bạn nêu, việc bạn sang tên thửa đất cho anh trai sau đó để anh trai vay vốn ngân hàng chỉ có thể giúp bạn tiếp cận vốn vay chứ không làm thay đổi mức độ an toàn đối với tài sản bảo đảm. Bởi lẽ, trường hợp anh trai bạn không trả nợ đúng hạn (thực chất bạn là người trả gốc và lãi) thì thửa đất vẫn bị ngân hàng phát mại để thu hồi vốn.

Trường hợp bạn có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh việc sang tên chỉ là hình thức (giả cách), trên thực tế bạn vẫn là người quản lý, sử dụng thửa đất thì pháp luật vẫn bảo vệ ngân hàng với tư cách là bên thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự và cho phép ngân hàng phát mại để thu hồi nợ. Ngân hàng không biết và không có nghĩa vụ phải biết việc bạn và anh trai bạn lập hợp đồng giả cách sang tên thửa đất thông qua hình thức tặng cho hoặc chuyển nhượng.

Theo hướng dẫn tại mục 1 Phần III "Về Dân sự" tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/08/2021 của Tòa án nhân dân tối cao thì chỉ khi ngân hàng không thẩm định, xác minh tài sản bảo đảm hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc thẩm định đó thì hợp đồng thế chấp/bảo lãnh mới có thể bị xem xét vô hiệu, dẫn đến không thể phát mại tài sản bảo đảm. Trên thực tế, điều này không mang tính phổ biến.

Trường hợp bạn vay bằng các nguồn khác mà không phải thế chấp thửa đất (như vay người thân, bạn bè...) mà đến hạn không trả được thì người cho vay vẫn có quyền khởi kiện, yêu cầu tòa án kê biên thửa đất của bạn để bảo đảm thi hành án. Khi đó, việc giữ đất cũng sẽ gặp không ít khó khăn.

Từ những phân tích trên, bạn hãy cân nhắc để có phương án phù hợp với trường hợp của mình.

Luật sư Nguyễn Thị Phương Hoa
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội

Nguồn: https://vnexpress.net/co-dat-ma-khong-the-the-chap-vi-co-no-xau-toi-nen-lam-gi-4855066-p2.html