Giấy thể hiện tôi chuyển nhượng cho bạn quyền sử dụng nửa diện tích đất, chú thích rõ diện tích sử dụng chia đôi bằng hình vẽ.
Văn bản này cũng xác nhận tôi đã nhận đủ tiền, được địa chính và UBND xã làm chứng và xác nhận sự phân chia này.
Tôi từ đó thực hiện nghĩa vụ thuế đất hằng năm cho phần mình (50%), không có tranh chấp gì suốt 20 năm.
Nhưng đến 2017, bạn bán phần đất này cho người khác mà không nói gì cho tôi biết. Đến tận bây giờ, toàn bộ khu đất vẫn chưa được cấp sổ đỏ và vẫn đứng tên một mình tôi.
Tôi bảo bạn bán đất chưa sổ đỏ là trái luật, nhưng bị hỏi vặn lại là lúc bán đất cho ông ấy, cũng đã có sổ đâu nên là tôi cũng sai. Tôi thì nghĩ là việc đó được xã xác nhận rồi, có gì mà sai.
Vậy xin được tư vấn cho tôi mấy việc:
- Việc tôi sang tên đất cho ông bạn tôi như thế có được pháp luật công nhận không?
- Việc bạn tôi sang tên phần đất của ông ấy cho người khác mà không được sự đồng ý của tôi có đúng luật không? Giao dịch của ông ấy với người ta liệu có được pháp luật công nhận không?
Giờ tôi cũng chẳng tham gì phần đất đã sang tên cho bạn, chỉ muốn là rõ ràng về mặt quyền lợi với một nửa đất của mình. Nếu muốn vậy, bây giờ tôi nên giải quyết thế nào?
Độc giả Tư Huân
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của pháp luật, về nguyên tắc, giao dịch dân sự nói chung và giao dịch dân sự về đất đai nói riêng phải tuân thủ pháp luật đang có hiệu lực thi hành tại thời điểm giao dịch được xác lập. Do vậy, đối với việc bạn chuyển nhượng một phần hai thửa đất cho người bạn của bạn vào năm 1997 thì phải áp dụng Luật Đất đai năm 1993 để giải quyết.
Theo khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền và phải đăng ký trước bạ sang tên theo quy định.
Đối với trường hợp bạn nêu, hai bên đã lập giấy viết tay chuyển nhượng một phần hai thửa đất, có xác nhận của địa chính và UBND xã, đất có nguồn gốc đấu giá hợp pháp, không tranh chấp.
Người dân làm thủ tục hành chính chuyển đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Trung tâm dịch vụ hành chính công phường Thanh Khê, TP Đà Nẵng, tháng 6/2025. Ảnh: Nguyễn Đông
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 và Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), các giao dịch trước 01/7/2014 có giấy tờ hợp lệ và UBND cấp xã xác nhận vẫn được công nhận, có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng đất giữa hai bên như bạn trình bày có thể được pháp luật công nhận và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hai thửa riêng biệt) mà không bị tuyên vô hiệu.
Cũng bởi vậy, sau khi nhận chuyển nhượng, người bạn của bạn có thể chuyển nhượng cho người khác mà pháp luật không đòi hỏi phải có sự đồng ý của bạn. Còn giao dịch đó có được pháp luật công nhận hay không đó là chuyện nội bộ giữa hai bên chuyển nhượng mà không liên quan gì đến bạn. Hơn nữa, trong giao dịch chuyển nhượng giữa bạn và bạn của bạn cũng không có thỏa thuận nào khi người bạn chuyển nhượng cho người khác phải thông báo cho bạn biết hay được sự đồng ý của bạn.
Theo Điều 167, 188 Luật Đất đai 2013, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi được công chứng/chứng thực và đăng ký biến động theo quy định. Nếu không tuân thủ quy định này có thể bị xem xét vô hiệu.
Tuy nhiên, giải quyết thực trạng mua bán không tuân thủ về mặt hình thức (viết tay, không được công chứng, chứng thực), Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép Tòa án có thể công nhận giao dịch vi phạm hình thức nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ(đã trả tiền, bàn giao đất, xây dựng công trình trên đất, sử dụng ổn định, không tranh chấp).
Song đây là tranh chấp (nếu có) giữa người bạn của bạn với người mua đất chứ không liên quan gì đến bạn. Bạn không có quyền yêu cầu chấm dứt hoặc đưa ra các điều kiện buộc các bên phải tuân theo.
Để giải quyết vấn đề bạn nêu, các bên cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành (Luật Đất đai năm 2024) để được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất mà mỗi người đang quản lý, sử dụng.
Luật sư Nguyễn Thị Phương Hoa
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội
